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La Rubrique – La Conjoncture :

Le marché des bureaux

s'effondre en France

« Sur le marché de l'immobilier d'entreprises, il y a un avant et un après 15 septembre 2008, date de la faillite de Lehman Brothers », remarque Robert Waterland, le PDG de la Société de la tour Eiffel. Come tout le secteur, sa foncière a réduit ses investissements : ils sont passés de 140 millions d'euros en 2007 à 50 millions en 2008.

L'investissement est en panne, quasiment à l'arrêt, faute de crédit. La fragilisation du secteur bancaire a tari l'afflux de capitaux qui, jusqu'en 2007, se déversait sur les bureaux ou les commerces. "Les volumes investis en 2008 en Ile-de-France ne devraient pas dépasser 8 milliards d'euros, contre 21 milliards en 2007. On peut parler d'effondrement", reconnaît Philippe Leigniel, PDG du conseil en immobilier DTZ. La chute est comparable dans les autres régions, avec 11,2 milliards de capitaux investis en France sur les neuf premiers mois 2008, moitié moins que l'an passé.

Tous les investisseurs qui finançaient leurs achats à crédit ont disparu, "puisqu'il est devenu impossible d'obtenir un prêt de plus de 50 millions d'euros", raconte Jacques Bagge, de la société de conseil Jones Lang LaSalle. Les banques refusent, en outre, de financer la construction d'immeubles "en blanc", c'est-à-dire sans en connaître le futur occupant. Seuls s'activent encore les institutionnels français, compagnies d'assurance ou organismes de placements collectifs en immobilier (OPCI), et quelques fonds allemands.

"Nous nous attendions à ce que les fonds du Moyen-Orient soient plus actifs, mais Dubaï, par exemple, est en difficulté, avec une dette globale de plus de 47 milliards de dollars (37,2 milliards d'euros)", remarque M. Leigniel.

Ainsi, la faisabilité d'une quinzaine de projets de création ou reconstruction de tours à La Défense suscitait des inquiétudes. La tour Phare, dessinée par Jean Nouvel et lauréate du concours pour le renouveau de La Défense, devait être financée par l'espagnol Medea, filiale de Metrovacesa, aujourd'hui en difficultés financières.

"Nous recherchons d'autres investisseurs et un tour de table financier est à l'étude", indique Patrick Devedjian, le président de l'Établissement public d'aménagement de la Défense (EPAD). On parle d'un fonds qatari. L'ex-tour Gan, CB 21, a certes obtenu son permis de construire, mais le propriétaire, la Foncière des régions, a annoncé qu'elle ne lançait pas ce chantier de construction-rénovation tant qu'elle n'avait pas de locataire fiable.

Au-delà de l'absence de crédit, l'attentisme des vendeurs et des acheteurs paralyse le marché. "Il y a si peu de transactions que les experts manquent de repères pour évaluer la valeur véritable des immeubles", poursuit M. Leigniel.

Quelques transactions font exception au naufrage. La Caisse des dépôts et la foncière Eurosic, filiale des Caisses d'épargne, ont acheté à parité, auprès de l'assureur italien Generali, un immeuble situé à Montreuil (Seine-Saint-Denis) pour 153 millions d'euros.

BNP Paribas a, pour un de ses fonds, acquis 30 immeubles de bureaux en province, pour 95 millions d'euros, auprès de la Foncière des régions. Les grandes métropoles régionales sont moins affectées que l'Ile-de-France, telle Lyon qui enregistre, comme en 2007, un volume d'investissement de 1,5 milliard d'euros et dont les deux projets de tours, Oxygène (2010) et Incity (2012), dans le quartier de La Part Dieu, se poursuivent sans encombres grâce à l'investisseur suisse Sogelym Steiner.

Le marché locatif accuse, lui, un recul d'environ 10 %, ce qui est presque un bon résultat. En Ile-de-France, au cours des neuf premiers mois de 2008, il s'est loué 1,8 million de mètres carrés, selon Jones Lang LaSalle : "Mais c'est un résultat un peu en trompe-l'oeil, car il est obtenu grâce à d'importantes prises à bail, par une dizaine de grandes entreprises qui se sont regroupées pour faire des économies de loyer, hors Paris, en première couronne", note M. Leigniel.

GDF Suez s'est installé à La Défense, sur 60 844 m² ; les laboratoires Servier, à Suresnes ; Alstom, à Saint-Ouen ; Axa à Nanterre ; Thomson à Issy-les-Moulineaux... Cette recherche d'économies profite aux localités les moins chères. L'immeuble Le Balthazar, en voie d'achèvement à Saint-Denis, vient de trouver un locataire. Et c'est à Aubervilliers que le groupe d'ingénierie Cegelec envisage de s'installer.

Le marché de la location de bureaux, si commenté en période de hausse, devient opaque avec la crise. Les transactions se font discrètes, car il n'est pas question pour les propriétaires d'avouer avoir consenti une réduction de loyer qui pourrait contaminer toute la place. Mais il y a encore quelques transactions à des prix élevés, comme dans l'immeuble Capital 8, ancien siège d'EDF, dans le 8^e arrondissement de Paris, propriété d'Unibail-Rodamco, où les nouveaux locataires, un cabinet d'avocats et l'éditeur de logiciels Sun Microsystems, ont accepté de débourser 830 euros du mètre carré annuel. "Les utilisateurs sont en position de force et négocient d'importantes mesures d'accompagnement du bail, comme la prise en charge de travaux ou une franchise de loyers de deux ans sur un contrat de douze ans", reconnaît M. Leigniel.

Les locataires en place, dont les loyers suivent l'exubérant indice du coût de la construction (+ 5 % en 2007 et + 8,85 % en 2008), sont tentés de renégocier. C'est le cas de Natixis quai de la Rapée à Paris, ou du Crédit Foncier à Charenton, qui ont obtenu une réduction de loyer. "Il suffit au locataire de faire savoir qu'il envisage de partir pour que le propriétaire ouvre la discussion", conseille M. Bagge.

Source : Le Monde